万科半年报解读：逆势增长，聚焦三大主业，拥抱REITs新机遇

元描述： 万科2024年半年报解读，公司逆势增长，聚焦三大主业，拥抱REITs新机遇，并对未来市场走势持乐观态度。

引言： 万科，这个中国房地产行业的领头羊，在2024年上半年交出了一份特殊的成绩单。尽管行业整体调整，公司营收同比下降、净利润同比盈转亏，但万科依然展现出强大的韧性和抗风险能力，在逆境中实现高质量交付、销售跑赢大市、年内境外已无公开债、旗下商业REIT上市等多个亮点。

这篇文章将深入解读万科半年报，分析其上半年的经营情况和未来发展方向，并结合行业现状和政策走向，探讨万科的战略布局和投资价值。

让我们一起揭开万科“逆势增长”背后的秘密，看看这位行业巨头如何应对挑战，并抓住新机遇，继续引领行业发展。

万科半年报：逆势增长背后的秘密

2024年上半年，万科交出了一份复杂的成绩单。 虽然营收同比下降28.93%，归属于上市公司股东的净利润更是出现了-98.52亿元的亏损，但万科却在多个方面取得了突破。

首先，万科实现了高质量交付，交付量同比下降超过30%，但交付质量却保持了高水准。 这一成绩得益于万科在多年来对产品和服务力的不断精进，以及对客户需求的深刻洞察。

其次，万科销售表现优于行业整体水平，销售金额在14个城市位列第一。 尽管市场整体低迷，但万科依然保持了良好的销售势头，这得益于其强大的品牌影响力和优质的产品，以及灵活的营销策略。

第三，万科积极主动转变融资模式，融资渠道保持畅通，获得各方尤其是主要金融机构的大力支持。 上半年，万科合计新获融资、再融资612亿元，新增融资综合成本为3.66%，其中境内为3.60%，创历史新低。

第四，万科二季度经营性现金流较上一季度环比明显改善，实现42亿元正向现金流。 这一成绩得益于万科超100%的回款率，以及对工程支付量的有效控制。

第五，万科旗下商业REIT上市，发行规模32.6亿元，同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。 这一举措体现了万科积极拥抱REITs新机遇，探索多元化发展模式的决心。

这些成绩表明，万科在面对行业调整和市场波动时，依然保持着稳健的经营策略和强大的执行力，并积极探索新的发展方向。 这也为万科未来持续发展奠定了坚实的基础。

万科的战略布局：聚焦三大主业，拥抱REITs新机遇

万科在半年报中明确了其未来发展的战略方向，即聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，并积极拥抱REITs新机遇。

1. 综合住区开发：坚持高质量交付，优化产品和服务

万科在综合住区开发业务方面，坚持高质量交付，并不断优化产品和服务。 上半年，万科销售1273.3亿元，销售金额在14个城市位列第一，销售表现优于百强整体水平。此外，万科还积极探索“由售改租”的新模式，将传统商办资产盘活，为长租业务提供新的发展空间。

2. 物业服务：深挖市场潜力，实现营收双位数增长

万科物业服务业务在半年报中展现出强劲的增长态势。 上半年万科物业实现营收176.3亿元，同比增长9.5%。住宅物业积极挖掘市场机会，在行业增长挑战下实现营收双位数增长。这一成绩得益于万科对物业服务业务的不断创新和升级，以及对客户需求的精准把握。

3. 租赁住宅：打造长租公寓新模式，开拓多元化发展空间

万科长租业务在半年报中展现出明显的增长潜力。 上半年，万科租赁住宅业务实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。万科积极打造长租公寓新模式，将“由售改租”与存量资产盘活相结合，探索更具竞争力的发展路径。

4. REITs：探索多元化发展模式，推动资产价值最大化

万科积极拥抱REITs新机遇，将REITs作为推动资产价值最大化，探索多元化发展模式的重要手段。 今年4月，印力REIT上市，发行规模32.6亿元，同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。

REITs的推出将为万科带来新的资金来源，并推动其资产的价值最大化。 万科将通过REITs，将优质资产注入资本市场，实现资产的长期增值，并为未来发展注入新的活力。

未来展望：行业复苏，万科将继续引领行业发展

万科对未来市场走势持乐观态度。 万科董事会主席郁亮表示，从中长期来看，潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大；而从短期看，经过了三年的调整，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持力度也在持续增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。

万科将继续坚持高质量发展，聚焦三大主业，并积极拥抱REITs新机遇。 万科相信，凭借其强大的品牌影响力、丰富的经验积累、以及对市场趋势的精准把握，将继续引领行业发展，并为投资者创造更大的价值。

常见问题解答 (FAQ)

1. 万科上半年亏损的原因是什么？

万科上半年亏损的主要原因是开发业务结算规模和毛利率下降、大宗和股权交易亏损、部分非主业财务投资亏损以及减值计提。

2. 万科如何应对资金压力？

万科积极主动转变融资模式，融资渠道保持畅通，获得各方尤其是主要金融机构的大力支持。上半年，万科合计新获融资、再融资612亿元，新增融资综合成本为3.66%，其中境内为3.60%，创历史新低。

3. 万科未来将如何发展？

万科将继续聚焦三大主业，即综合住区开发、物业服务、租赁住宅，并积极拥抱REITs新机遇，探索多元化发展模式。

4. 万科对未来市场走势的看法是什么？

万科对未来市场走势持乐观态度，认为潜在住房需求仍然巨大，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持力度也在持续增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。

5. 万科的投资价值如何？

万科作为中国房地产行业的领头羊，拥有强大的品牌影响力、丰富的经验积累、以及对市场趋势的精准把握。其聚焦三大主业，并积极拥抱REITs新机遇的战略布局，为其未来发展奠定了坚实的基础，并为投资者创造更大的价值。

6. 万科如何保证项目的按时交付？

万科下半年待交付房源近10万套，公司会锚定既定的经营目标，继续保持销售和回款的稳定，加快推进大宗交易和股权处置，继续按照量入为出的原则平衡好收支节奏，在全力完成下半年交房任务的同时，创造更多自由可用的现金流。

结论

万科半年报展现了公司在行业调整中的强大韧性和抗风险能力，以及积极拥抱新机遇的战略布局。

万科将继续坚持高质量发展，聚焦三大主业，并积极拥抱REITs新机遇。 相信万科凭借其强大的品牌影响力、丰富的经验积累、以及对市场趋势的精准把握，将继续引领行业发展，并为投资者创造更大的价值。

投资者可以关注万科在REITs领域的布局，以及其在长租业务和物业服务业务方面的创新发展。 未来，万科将继续为中国房地产行业贡献力量，并为城市发展和人民生活创造更大的价值。